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cauce ermita. pag cinco
determinar si los documentos reúnen los requisitos necesarios, si las partes del negocio que se inscribe tienen capacidad y si el negocio es válido. En caso de que existan defectos subsanables en el título que se presenta, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante y dar un plazo para subsanar. Si no existen defectos, el Registrador procederá a inscribir el título.
2-15- La inscripción en produce los efectos de la fe registral:– Los títulos de propiedad u otros derechos reales (posesión, usufructo, servidumbres, etc.) que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a otras personas. — Asimismo, la persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro (artículos 34, 31, 36, 40, 76, 114, 116, 120, 142, 207 y 220 LH).– Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud: se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario: art. 39 y 40 y 198 a 220 LH, artículos 173 y ss. RH. Con motivo de la realización de los distintos asientos por parte de los Registradores de la propiedad han de pagarse unos aranceles registrales. El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
2.16.-A través del documento notarial de compraventa se atribuye la propiedad al comprador, resultado propietario de lo comprado. Asimismo este documento público (escritura) tiene en sí mismo la atribución legal para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La escritura es el documento público firmado y autorizado por un notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. El notario debe apreciar la legalidad de todas las condiciones del contrato y actúa con independencia de las partes. El art. 609 del Código Civil determina los modos de adquirir la propiedad. El art. 1278 del citado texto determina que «los contratos serán obligatorios cualquiera sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». Y en el art. 1280 especifica los contratos que deberán constar el documento público. Pero una cosa es la formalización obligada y otra la adquisición del derecho a que hace referencia el contrato privado. Sólo cuando la forma tiene carácter constitutivo (la adquisición por donación) podría cuestionarse la adquisición del derecho y la adquisición de la propiedad. No en los demás casos.
2.17.-La administración local (Ayuntamientos) no puede convertirse en juzgador de la existencia o no de un derecho de propiedad, ya que ello corresponde a los Tribunales. Cualquier título público o privado es suficiente para adquirir el derecho de propiedad y cualesquiera otros derechos que habiliten a construir. Es por tanto válido el contrato privado siempre que reúna los requisitos esenciales para su validez (art. 1278 del Código Civil). También puede considerarse acreditativo del derecho de propiedad las inscripciones catastrales y el consecuente pago del IBI. No hay que olvidar que en este último caso, y a efectos expropiatorios, la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa determina que las diligencias expropiatorias se entenderán:
... con los titulares registrales;
... con los que como tales figuren en el Catastro; y
... con los que pública y notoriamente sean propietarios.
2.18.-El artículo 38 LH establece que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (…) Durante años, los recaudadores de Hacienda pusieron a nombre del Ayuntamiento todos aquellos recibos que correspondían a propietarios desconocidos o a fincas abandonadas. Los Ayuntamientos optaron, sobre esta base de titularidad fiscal, por inscribir estos bienes en el Inventario y posteriormente a su inmatriculación en el Registro de la propiedad siguiendo el procediendo del art. 206 LH, con lo que en cierto modo se creaba un título de adquisición y la presunción de posesión a favor del Ayuntamiento. Pero no hay que olvidar que los bienes inmuebles abandonados son propiedad del Estado.
2.19.-Respecto a los bienes poseídos se ha podido producir su adquisición por prescripción de aquel que haya poseído el bien patrimonial:
... La prescripción ordinaria (artículo 1957 del Código Civil).
... La prescripción extraordinaria (artículo 1959 CC).
2.20.-Es obligación de los Ayuntamientos defender sus bienes frente a las usurpaciones. Si se trata de bienes de dominio público, inalienables e imprescriptibles, la potestad de recuperación puede y debe llevarse a cabo. De no defender el Ayuntamiento sus bienes pueden hacerlo los vecinos, debiendo el Ayuntamiento pagar el coste del pleito si realmente tiene éxito ante los Tribunales. Como consecuencia de ello, se prohíbe el allanamiento a las demandas que afecten al dominio y demás derechos reales integrantes de su patrimonio.
determinar si los documentos reúnen los requisitos necesarios, si las partes del negocio que se inscribe tienen capacidad y si el negocio es válido. En caso de que existan defectos subsanables en el título que se presenta, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante y dar un plazo para subsanar. Si no existen defectos, el Registrador procederá a inscribir el título.
2-15- La inscripción en produce los efectos de la fe registral:– Los títulos de propiedad u otros derechos reales (posesión, usufructo, servidumbres, etc.) que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a otras personas. — Asimismo, la persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro (artículos 34, 31, 36, 40, 76, 114, 116, 120, 142, 207 y 220 LH).– Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud: se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario: art. 39 y 40 y 198 a 220 LH, artículos 173 y ss. RH. Con motivo de la realización de los distintos asientos por parte de los Registradores de la propiedad han de pagarse unos aranceles registrales. El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
2.16.-A través del documento notarial de compraventa se atribuye la propiedad al comprador, resultado propietario de lo comprado. Asimismo este documento público (escritura) tiene en sí mismo la atribución legal para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La escritura es el documento público firmado y autorizado por un notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. El notario debe apreciar la legalidad de todas las condiciones del contrato y actúa con independencia de las partes. El art. 609 del Código Civil determina los modos de adquirir la propiedad. El art. 1278 del citado texto determina que «los contratos serán obligatorios cualquiera sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». Y en el art. 1280 especifica los contratos que deberán constar el documento público. Pero una cosa es la formalización obligada y otra la adquisición del derecho a que hace referencia el contrato privado. Sólo cuando la forma tiene carácter constitutivo (la adquisición por donación) podría cuestionarse la adquisición del derecho y la adquisición de la propiedad. No en los demás casos.
2.17.-La administración local (Ayuntamientos) no puede convertirse en juzgador de la existencia o no de un derecho de propiedad, ya que ello corresponde a los Tribunales. Cualquier título público o privado es suficiente para adquirir el derecho de propiedad y cualesquiera otros derechos que habiliten a construir. Es por tanto válido el contrato privado siempre que reúna los requisitos esenciales para su validez (art. 1278 del Código Civil). También puede considerarse acreditativo del derecho de propiedad las inscripciones catastrales y el consecuente pago del IBI. No hay que olvidar que en este último caso, y a efectos expropiatorios, la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa determina que las diligencias expropiatorias se entenderán:
... con los titulares registrales;
... con los que como tales figuren en el Catastro; y
... con los que pública y notoriamente sean propietarios.
2.18.-El artículo 38 LH establece que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (…) Durante años, los recaudadores de Hacienda pusieron a nombre del Ayuntamiento todos aquellos recibos que correspondían a propietarios desconocidos o a fincas abandonadas. Los Ayuntamientos optaron, sobre esta base de titularidad fiscal, por inscribir estos bienes en el Inventario y posteriormente a su inmatriculación en el Registro de la propiedad siguiendo el procediendo del art. 206 LH, con lo que en cierto modo se creaba un título de adquisición y la presunción de posesión a favor del Ayuntamiento. Pero no hay que olvidar que los bienes inmuebles abandonados son propiedad del Estado.
2.19.-Respecto a los bienes poseídos se ha podido producir su adquisición por prescripción de aquel que haya poseído el bien patrimonial:
... La prescripción ordinaria (artículo 1957 del Código Civil).
... La prescripción extraordinaria (artículo 1959 CC).
2.20.-Es obligación de los Ayuntamientos defender sus bienes frente a las usurpaciones. Si se trata de bienes de dominio público, inalienables e imprescriptibles, la potestad de recuperación puede y debe llevarse a cabo. De no defender el Ayuntamiento sus bienes pueden hacerlo los vecinos, debiendo el Ayuntamiento pagar el coste del pleito si realmente tiene éxito ante los Tribunales. Como consecuencia de ello, se prohíbe el allanamiento a las demandas que afecten al dominio y demás derechos reales integrantes de su patrimonio.